5 bí quyết để đầu tư khách sạn 3 sao hiệu quả: chi phí thực tế là bao nhiêu?

Chi phí thiết kế là bước đầu tiên không thể bỏ qua, đóng vai trò định hình toàn bộ dự án và thường chiếm 3-5% tổng ngân sách đầu tư. Với một khách sạn 3 sao diện tích 1000m², khoản này dao động từ 300 - 650 triệu đồng, bao gồm hai phần chính: tiền làm bản vẽ (250 - 500 triệu đồng) và tiền giám sát thi công (50 - 150 triệu đồng). Đơn giá thiết kế trung bình rơi vào khoảng 160.000 - 250.000 đồng/m², tùy thuộc vào quy mô, độ phức tạp, và phong cách thiết kế mà chủ đầu tư lựa chọn.

 

 

Chi phí xây dựng phần thô và hoàn thiện là khoản lớn nhất trong dự án, chiếm khoảng 60-70% tổng ngân sách. Phần thô bao gồm móng, khung, tường, và mái, với đơn giá trung bình từ 3,5 - 4,5 triệu đồng/m². Với khách sạn 1000m², chi phí này rơi vào khoảng 4 - 6 tỷ đồng. Phần hoàn thiện – bao gồm sơn tường, lát gạch, lắp đặt cửa, hệ thống điện nước, và nội thất cơ bản như giường, tủ – có đơn giá từ 6 - 15 triệu đồng/m², tương đương 6 - 10 tỷ đồng cho 1000m², tùy thuộc vào mức độ sang trọng mà chủ đầu tư mong muốn.

Lấy ví dụ khách sạn 7 tầng (2380m²), chi phí xây thô ở mức khá là 4,5 triệu đồng/m², tổng cộng 2380 x 4,5 triệu = 10,71 tỷ đồng. Chi phí hoàn thiện ở mức trung bình 11 triệu đồng/m² sẽ là 2380 x 11 triệu = 2,62 tỷ đồng, đưa tổng chi phí xây dựng và hoàn thiện lên 13,33 tỷ đồng. Đây là mức giá dự kiến cho năm 2025, dựa trên xu hướng tăng giá vật liệu xây dựng (xi măng, thép, gạch) và nhân công. Kenkasa lưu ý rằng nếu chọn vật liệu cao cấp hoặc phong cách luxury, chi phí hoàn thiện có thể tăng lên 15 triệu đồng/m², đẩy tổng số lên gần 16 tỷ đồng cho 2380m², chưa kể nội thất riêng lẻ.

Chi phí mặt bằng là yếu tố biến động lớn nhất và có thể chiếm 20-50% tổng chi phí đầu tư, tùy thuộc vào việc chủ đầu tư chọn mua hay thuê. Nếu mua đất, giá ở các thành phố lớn như Hà Nội hoặc Thành phố Hồ Chí Minh dao động từ 50 - 150 triệu đồng/m² ở khu vực trung tâm, tức 5 - 15 tỷ đồng cho 1000m². Ở các thành phố du lịch như Đà Nẵng, giá đất thấp hơn, khoảng 30 - 100 triệu đồng/m², tương đương 3 - 10 tỷ đồng cho 1000m². Nếu chọn thuê mặt bằng, chi phí hàng tháng trung bình từ 50 - 150 triệu đồng, tức 600 triệu - 1,8 tỷ đồng/năm cho 1000m², tùy vị trí gần trung tâm hay ngoại ô.

Rủi ro thiên nhiên như bão, lũ, hoặc động đất là yếu tố ít được nhắc đến nhưng rất thực tế, đặc biệt ở các khu vực ven biển như Nha Trang, Đà Nẵng, hay Phú Quốc. Chi phí gia cố móng (ví dụ: dùng cọc bê tông sâu hơn), tường chống thấm, hoặc vật liệu chịu lực tốt có thể tăng 5-10% chi phí xây dựng phần thô, tương đương 500 triệu - 1 tỷ đồng cho 1000m². Với khách sạn 7 tầng (2380m²), gia cố móng chống lũ ở mức 7% chi phí xây thô (10,71 tỷ đồng) sẽ thêm khoảng 750 triệu đồng.

Lập kế hoạch tài chính toàn diện là bước đầu tiên và quan trọng nhất để kiểm soát chi phí. Với ngân sách mẫu 15 tỷ đồng cho một khách sạn 3 sao diện tích 1000m², chủ đầu tư có thể phân bổ như sau: 500 triệu đồng cho thiết kế (bao gồm bản vẽ và giám sát thi công), 8 tỷ đồng cho xây dựng phần thô và hoàn thiện (4 tỷ đồng phần thô, 4 tỷ đồng hoàn thiện ở mức trung bình), 5 tỷ đồng cho mặt bằng (mua đất ở khu vực giá trung hoặc thuê dài hạn), 500 triệu đồng cho các yếu tố bổ sung như đối phó rủi ro thiên nhiên, tích hợp công nghệ, và thử nghiệm trước khi mở cửa, cộng thêm 500 triệu đồng dự phòng (khoảng 3-5% tổng ngân sách).

Ví dụ, nếu giá thép tăng 10% vào năm 2025 (từ 15.000 đồng/kg lên 16.500 đồng/kg), chi phí xây dựng phần thô có thể tăng thêm 200-300 triệu đồng cho 1000m² (khoảng 20 tấn thép). Kenkasa khuyên chủ đầu tư dự trù thêm 5-10% ngân sách (750 triệu - 1,5 tỷ đồng) để ứng phó với các yếu tố bất ngờ như giá vật liệu leo thang hoặc chi phí nhân công tăng do lạm phát. Một kế hoạch rõ ràng giúp chủ đầu tư tránh tình trạng thiếu hụt vốn giữa chừng và đảm bảo dự án hoàn thành đúng tiến độ.

Đầu tư vào công nghệ hiện đại và các giải pháp bền vững không chỉ giảm chi phí vận hành mà còn nâng cao trải nghiệm khách hàng, tạo lợi thế cạnh tranh. Với khoản đầu tư khoảng 500 triệu đồng cho khách sạn 1000m², chủ đầu tư có thể lắp đặt khóa thông minh (2 triệu đồng/phòng, 50 phòng tốn 100 triệu đồng), phần mềm quản lý khách sạn (PMS) (100 triệu đồng cho bản quyền và cài đặt), và pin năng lượng mặt trời (250 triệu đồng cho hệ thống cung cấp 30% điện năng). Thêm vào đó, hệ thống vòi sen tiết kiệm nước (50 triệu đồng cho 50 phòng) giúp giảm 20% lượng nước tiêu thụ.

Cụ thể, pin mặt trời có thể tiết kiệm 2 triệu đồng/tháng tiền điện (24 triệu đồng/năm), trong khi vòi sen giảm 500.000 đồng/tháng tiền nước (6 triệu đồng/năm), tổng cộng tiết kiệm 30 triệu đồng/năm cho 1000m². Sau 5 năm, khoản tiết kiệm lên đến 150 triệu đồng, chưa kể giá trị quảng bá khi khách sạn được gắn mác “xanh”. Kenkasa đã tích hợp xu hướng này vào nhiều dự án, giúp khách sạn vừa tiết kiệm chi phí dài hạn, vừa thu hút khách hàng yêu thích sự bền vững – một xu hướng nổi bật dự kiến vào năm 2025.

Phong cách thiết kế và vị trí xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và khả năng thu hút khách hàng. Phong cách hiện đại với đường nét đơn giản, không gian mở có đơn giá thiết kế từ 200.000 - 300.000 đồng/m² (tổng chi phí thiết kế khoảng 400 triệu đồng cho 2000m²), rẻ hơn đáng kể so với phong cách tân cổ điển cầu kỳ, tốn 350.000 - 500.000 đồng/m² (700 triệu - 1 tỷ đồng cho 2000m²) do yêu cầu chi tiết trang trí phức tạp và vật liệu cao cấp. Về xây dựng, phong cách hiện đại cũng tiết kiệm hơn, với hoàn thiện khoảng 8 triệu đồng/m², so với 12-15 triệu đồng/m² của tân cổ điển.

Quản lý dự án chuyên nghiệp giúp giám sát tiến độ, đảm bảo chất lượng, và tránh chi phí phát sinh không mong muốn. Với khách sạn 1000m² có tổng chi phí xây dựng khoảng 10 tỷ đồng, thuê đội PM tốn 2-5% ngân sách xây dựng, tức 200 - 500 triệu đồng. Cụ thể, một đội quản lý dự án 5 người (bao gồm kỹ sư trưởng, giám sát viên, và kế toán dự án) với mức lương trung bình 20 triệu đồng/người/tháng, làm việc trong 6 tháng, tốn khoảng 300 triệu đồng.

Ví dụ, nếu không có quản lý dự án, việc thi công sai bản vẽ (như đặt sai hệ thống điện) có thể tốn thêm 100-200 triệu đồng để sửa chữa, chưa kể chậm tiến độ 1-2 tháng, làm tăng chi phí thuê mặt bằng hoặc nhân công.

Sau khi khách sạn vận hành 3-5 năm, việc tái đầu tư lợi nhuận để nâng cấp là chiến lược dài hạn để giữ vững tiêu chuẩn 3 sao và duy trì sức hút. Kenkasa khuyến khích dành 500 triệu - 1 tỷ đồng từ lợi nhuận để cải tạo nội thất, công nghệ, và cơ sở vật chất. Cụ thể, sau 5 năm, nội thất như giường, tủ có thể hao mòn, cần thay mới với chi phí 5 triệu đồng/phòng (50 phòng tốn 250 triệu đồng); hệ thống điện nước cần bảo trì (100 triệu đồng); và nâng cấp công nghệ như thay khóa thông minh mới (100 triệu đồng), tổng cộng khoảng 450-500 triệu đồng.